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Difficultés à payer son loyer : renégocier son bail

Afin de faire face à la crise, renégocier son bail commercial peut être une solution, qui permettra de soulager l'entreprise. ROBIN et Maîtres Valentine Gros et Laëtitia Bo vous expliquent comment procéder à une telle négociation.  🕵️

 

🔎A quel moment est-il pertinent de renégocier son bail commercial ?

Il est toujours conseillé de renégocier les conditions du bail le plus tôt possible dans la mesure où les intérêts en présence ne sont pas toujours aisément et rapidement conciliables. ⌚ « Se faire justice à soi-même », en suspendant unilatéralement le règlement son loyer commercial en plaçant son bailleur devant le fait accompli, est fortement déconseillé car cela pourra dégrader la relation avec celui-ci et possiblement pénaliser le preneur pour de futurs projets.  ❌

✍️ A noter également que la négociation présente un intérêt supplémentaire dans des cas où vacance peut s’avérer beaucoup plus pénalisante financièrement pour le bailleur qu’un compromis raisonnable avec le locataire en place. 💭❗

 

🔎 Quels sont les éléments négociables dans un bail commercial ?

➡️ Concernant les éléments du contrat à négocier, les sujets sont nombreux : mensualisation des échéances, échelonnement ou franchises de loyers pendant deux, voire trois mois, mais également réduction du montant des loyers, l’effet Covid-19 étant susceptible d'entraîner une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, notamment en cas de fermeture de commerces environnants. 

 

🔎 Comment allier négociation avec le bailleur et urgence de la situation ?

Il est certain que la solution la plus pragmatique et rapide est de privilégier le dialogue et la recherche d’un compromis. 🗣️🆗  Dans la majorité des cas, les parties réussissent à s’accorder. 

Le dialogue, l’empathie et le compromis, dans la situation inédite qui se présente aujourd’hui, sont sans aucun doute des voies plus fructueuses et responsables de résolution des conflits qu’une procédure judiciaire, toujours longue et aléatoire quant à ses résultats.

⚖️ Lorsque le dialogue n’aboutit pas (il faut toujours être deux pour négocier !), il est évidemment toujours possible d’envisager un contentieux. ⚠️ Le résultat de ces actions reste toutefois incertain et exigera des délais incompatibles avec l’urgence de la situation

 

🔎 Quel peut être le rôle d’un avocat dans ce type de situations ?

L’avocat joue un rôle majeur dans ce type de dossier. Beaucoup de preneurs sont économiquement et moralement très impactés par les mois de fermeture qu’ils ont subi.

📌 Il leur est difficile dans cette situation de conserver un certain recul, et de mesurer, seuls, la marge de négociation acceptable

L’avocat aide à réguler, à tempérer, à évaluer et rappelle utilement à chacune des parties quels sont les risques d’une négociation infructueuse. Bien souvent, l’intervention de l’avocat permet de renouer le dialogue dans un contexte de fortes tensions et de blocage.

💭🚩 En outre, le rôle de l’avocat ne se limite pas à la négociation des loyers dans le contexte de la Covid-19, mais permet également de faire un point sur le bail en cours et les adaptations et évolutions possibles. Le télétravail s’étant considérablement développé en démontrant son utilité, beaucoup d’entreprises souhaitent aujourd’hui renégocier les surfaces de bureaux louées. La réalisation d’un audit des contrats en cours prend donc tout son sens actuellement.  

📢 A noter :

Les premiers jugements concernant l’exigibilité des loyers ayant été rendus, on peut en tirer les enseignements suivants : 

  • L’exigibilité des loyers est maintenue pendant la période de fermeture des lieux accueillant du public 📌💶
  • Selon le principe de bonne foi contractuelle, les tribunaux invitent les parties à négocier et vérifient précisément si celles-ci ont proposé des aménagements concrets. 🗣️📑 

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ROBIN

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